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2011.10.03 17:43

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一体、セブにコンドミニアム投資は成り立つだろうか?

■居住目的の可否
セブに移住し自身で使用するなら、ホワイトサンドビーチの眼前がいい。例えば、セブ本島ではなく、セブ空港のあるマクタン島のリゾート物件が良いという方もあります、しかしマクタンは長く生活をするには少し不便。ショッピングモールも貧弱で大雨台風の時には冠水も激しく自然と生活の利便を両立させるのはなかなか大変なことです。従って、生活の利便を考えるならセブ本島が良いということになります。
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■賃貸目的の可否
いかにセブの現地人が増えても彼らの給与はせいぜい月額2万円。いうまでもなく高級コンドミの賃貸対象は外国人、なかでも日系企業駐在員ということになります。セブ本島には工業団地がありません。マクタン島には工業団地があり、NECやその傘下企業の駐在員も多い。だからマクタン島のリゾート物件でも駐在員に貸すことができるという方があります。

でもセブは観光都市ゆえ、マクタン島にしてもセブ本島にしてもセブ空港近隣にこれ以上工業団地の面積やその優遇制度の拡充は見込めません。駐在員が増えなければ、大規模なコンドミニアム開発が進めば進むほど住居の過剰供給が進み、家賃は下落し、空室率は上昇していきます。

賃貸収入目的には観光都市セブは不向きであり、やはり近郊に工業団地が多く、さらに拡張性があり、駐在員の多いマニラの物件に軍配があがります。そして忘れてはならないのは、物件には平米当たり50ペソ~100ペソ程度の管理費が掛かるということです。管理費未納には延滞利息が月利2~4%が加算されます。さらに固定資産税もあります。空室のまま放置するわけにはいかないのです。

また、セブは退職者の天国になるとして、今後たくさんの日本人が移住するので、彼ら相手に賃貸需要が増大するとおっしゃる方がありますが、それは誤りです。フィリピンに居住する退職者の傾向は、安いアパートに居住するか、フィリピン人奥さん名義の家やコンドミニアムを購入するかいずれかとなり、月額家賃が8万円以上の高級コンドミニアムを賃借される方はほとんど皆無です。

■賃貸とホテル代わりに使用を両立?
素敵なマリンリゾート。賃貸と休暇の際の自己使用目的が両立するなどと安易に結論付けてしまってはいけません。コンドミの管理事務所に支払う管理費はあくまで共有部分の管理コストに過ぎず、専有部分つまり、お部屋内部の清掃、固定資産税、公共料金の支払いも含めた完全維持管理にはさらにコストが掛かります。軽井沢の別荘やハワイのリゾートマンションを投資と休暇の際の自己使用目的に購入しても投資にもならなければ、自己使用にも物足りないというのと同様です。
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旅行者に貸し出したとしても数日や数週間。到底、多額の維持費を賄えるものではありません。毎年、未納管理費と未納固定資産税を支払うためにセブを訪れ、止められた電気を復旧し、清掃し、リネンを洗濯し、(年間契約をしていないため)電話、インターネットは使えず、テレビすら見ることができず途方に暮れる自分の姿を想像してみてください。

■マンションの管理人になるか、それともホテルの観光客になるか
そうなのです。セブには年に数回、休暇でしか訪れることのない方なら、維持費の掛かるコンドミをわざわざ買って、清掃人や管理人のように宿泊するより、そのコンドミの維持管理費費を一年分まとめた額で、高級ホテルに宿泊し、悠々、殿様・お姫様気分を味わった方が良いに決まっています。

■居住しないならキャピタルゲインズ狙いで
ですからセブなどリゾート物件を購入される方は、1)物件に年間6ヶ月以上居住する=自己使用、2)竣工後直ちに転売=キャピタルゲインズ狙い この二つのケースのみであるべきで、 3)賃貸借収入=インカムゲイン狙いの投資は成り立たないのです。
中古物件では直ちに、そしてプリセール(プレビルド)では竣工後1年以内などにセブに居住する予定がないのならば、セブの物件は購入してはいけません。
セブは時々、高級ホテルに泊まってこそ楽しいリゾート地なのであり、賃貸目的の投資には向かないのです。
それをよく理解したうえで購入をご検討ください。

■販売許可証のない物件にご注意!
また、最近、開発計画のみで「販売許可」すらない物件を日本で販売している悪徳業者が見受けられます。
例えば、セブのマクタン島でメガワールドが計画中のあるコンドミニアムリゾートがありますが、まだ販売許可(LICENSE TO SELL)がなく、それを販売することは違法であり、そのためメガワールド社は自社ホームページでその物件を紹介していません。もちろん現地には広告看板はありません。

その物件について販売すること、購入の予約金を預かることは法律で禁じられております。当然です。本当に建築されるかどうか許認可がおりていないまさに絵に描いた餅だからです。

大事な財産をそこで失わぬよう考慮のうえフィリピンの不動産をごご購入ください。
購入できない例)8 Newtown Blvd -Cebu エイト・ニュータウン-セブ

もちろん、当社でご紹介するアヤラランド社の下記物件は販売許可のある物件です。
購入できる例)1016 Residences - Cebu 1016 レジデンセス-セブ

テーマ : フィリピン - ジャンル : 海外情報

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