--.--.-- --:--

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

| スポンサー広告 | |

2013.10.18 12:51

 ガーデンタワーとフィリピン賃貸投資のイロハ

1



これから、当社で満を持してお勧めする「ガーデンタワー2」をご紹介します。この機会に、賃貸投資のありかたについて考えてみましょう。
フィリピン不動産投資に明るい方に、下記の質問をしてみてください。フィリピンで:



 ■最も安全な賃貸投資のエリアはどこですか。

 ■一番、家賃収入が得られるところはどこですか。

 ■外国人向け高級コンドミが一番多く外国人に最も好まれる居住エリアはどこですか。



誰に聞いても同じ答えが返ってくるはずです。そう、そのエリアはマカティ市です。なぜでしょう。それは、マカティ市は、フィリピンで最も税収の多い地方自治体で、最も治安がよく、そして我々の賃貸の対象である最高の顧客「日本人駐在員」に好まれ、結果として彼らが最も多く居住する地域だからです。そして、発展途上国への賃貸不動産投資の基本はその国の首都です。フィリピンの数ある都市のなかで、マカティ市は別格なのです。

次に、不動産購入の三良しは何でしょうか。






この三良しに尽きますね。日本では、3)のキャピタルゲインはまず無理ですが、フィリピンでは可能。そして1)から3までそのすべてが揃うのがマカティなのです。しかしマカティであればどこでもいいというわけではありません。マカティのなかでも日本人駐在員が居住しているエリア、つまり:



             ①レガスピ地区  ②サルセド地区  ③ロックウェル地区


に限定されます。この3つのエリアでは、地勢が良いため洪水や冠水が起こらず、なかでも今一番人気は、このガーデンタワーのある③のレガスピ地区で、マカティ総合病院(MMC)に程近く、マニラ日本人会にも至近。ショッピングセンターや沢山の5ツ星ホテルに隣接しています。





今日、ご紹介する、「ガーデンタワー2」は1)のレガスピ地区にあって、居住性は抜群です。まずはフィリピンで最も安全であるといわれる、グリーンベルトモール、グロリエッタモール、SMモールに隣接しています。また、ランドマークやルスタンスというデパートにも隣接していて、これらショッピングのポイントに雨に濡れずに徒歩0分~5分以内に行けます。



さらに特筆しておきたいのは、やはり徒歩5分圏内に、デュシタニホテル(元日航ホテル)、ラッフルホテル、ニューワールドホテル(元ルネッサンスホテル)、シャングリラホテル、ペニンスラホテル、インターコンチネンタルホテル、アスコットホテルがあることで、車なしで生活のできる大変便利な場所に存しているのです。





★ 1年分前家賃の慣習 抜群の家賃収入(インカムゲイン)

マカティの賃貸には他の地域に見られないある商習慣があります。それは賃料5万ペソを超えるような高級コンドミニアムの賃貸借契約では、1年契約が殆どで、敷金2ヶ月、前家賃が12ヶ月であるということです。12ヵ月分の家賃を一度に頂けるのですから、そのまとまった資金で、再投資をすることができます。そして、10年間毎年1回、家賃を受け取って投資資金が全額戻ってくるということです。

私が奨励しているのは、表面利回り10%の物件を購入して頂きたいということです。もちろん、そこから、不動産仲介料1ヶ月分、管理費(共益費)、固定資産税、修繕費などが差引かれますので実質利益率は、7%前後になると思います。尚、フィリピンの不動産では共有部分の修繕積立金の習慣がなく、都度修繕費支払いとなります。従って不動産が老朽化してくると維持費が高くなってきます。ガーデンタワーは家具付1年分前家賃で賃貸できる高額賃貸物件です。



いま、フィリピンでは建築ラッシュで、コンドミニアムがどんどん増える傾向にあります。数あるコンドミニアムのなかで日本人駐在員の人気の衰えないエリアと特長のあるコンドミニアムを購入しなくてはなりません。ガーデンタワーは、フィリピンではほかに見られない複数のモールとデパート、ホテルに囲まれた「最高立地」にある「最高級コンドミにアム」ですので、どんな不況下にあっても、決して人気が絶えることなく、日本人駐在員の家賃手当の範囲内の家賃設定で、売り手市場の強気の家賃(月額15万ペソ~25万ペソ)で、表面利回り10%を達成できる物件です。





日本では、マンションは売却の際、購入価格より高く売れることはなく、必ず売却損が出ます。このように日本の不動産投資は、売却益は見込めないため、インカムゲイン目当ての投資となります。一方、フィリピンのような発展途上国では、インフレにより、不動産があがり続けていて、基本的に売却益が出るものです。86年の政変でマルコスが亡命した後、フィリピンの不動産は上がり続け、今日に至るまで売買価格が下落したことは一度もありません。とはいえ、低価格コンドミニアムは、不動産価格がほとんど上がっていないことをご存知だったでしょうか。コンドミニアムの価格が上昇しているのは、外国人居住者向けの高級コンドミだけという事実もここでお伝えしておきます。



また、外国人居住者向け高級コンドミといえども、価格下落のリスクは皆無ではありません。それは、1)建築ラッシュで、コンドミニアムが過剰供給になること。2)金利が下がり、デフレになること、この二つの動向を見ながら、売却の時期を見極めることが大事なことになります。現時点では、デフレになる要素はありませんが、コンドミニアムは過剰供給になっていくでしょう。それでも最高立地にある最高級コンドミで、日本人駐在員に人気の高いガーデンタワーがお勧めなのです。

フィリピンでは不動産を売却する際、売却益のあるなしに拘わらず、売買価格または路線価額の6%が譲渡税として掛かります。また不動産仲介料が5%ですから、合計11%以上の価格以上のときに売らなければ、売却益は見込めません。これまでアヤラランド社の販売するコンドミニアムは順調に上がり続けております。



                 

さて、なぜ、今購入予約をしなくてはならないのでしょうか。それは、このガーデンタワー2が先週、販売が開始されたばかりで、ドリームルーム購入の絶好のチャンスだからです。先週木曜日に第一次縁故募集が行われ、わずか数日後の、週明けの今日、既に成約率は25%に達しています。まだ75%残っています。そう、今だけ選び放題なのです。

このガーデンタワーですが、実は、一昨年末にタワー1の販売が始まり、本日時点での成約率は85%に達しているものですが、私は手を出しませんでしたし、また皆様にもあまり強くお勧めしませんでした。というのも、アヤラ・プリミアという、アヤラの高級コンドミニアムの第1期開発では、まずはアヤラの親族・株主に紹介され、おいしいところは全部彼らに持っていかれるからです。このガーデンタワーも多分に漏れず、私、販売業者のところに持って来られたときには既に、眺望のよい優良物件はほとんどが売約済みで、食指の動くようなお勧め物件はごくわずかでした。

さらに、タワー1の弱点は眺望であり、サイトプランのように建つと少なくとも左側半分は、その前に建築中のパークテラセスに被っていること。左半分も、取り壊し済みのパークスクエアの真ん前で、その跡地に一体どんな目的で何階建ての建物が建築されるかわからないという状況でした。

その点、今回ご紹介のタワー2ですが、


left



で、この都心にあって、永久に良好な視界と眺望が約束されている都会では稀有の建物です。

そのことは、既に5年前に開発済みのザ・レジデンス、サンロレンソタワーの眺望の良さで実証済みです。もちろん、シティビュー、つまり摩天楼の夜景と風景が好きだという方には北向きの物件がお勧めです。

私は、販売当日にまっさきに販売会場へ行って、もともと顧客のために押さえた物件がとても欲しくなり、その顧客の許可をもらって、ある物件を購入しました。







ガーデンタワーの特徴はサンルームです。この建物のバルコニーはすべてガラスで囲まれたリビングの延長です。そして、吹き抜けになったスカイガーデンと呼ばれるミニ庭園が、共用できます。専用部分と共用部分両方に公園のようなくつろぎの空間があります。キッチンは会話の弾む対面キッチンとなっております。






また、50mのラッププールと華やかなラグーンプール、そしてジムとクラブハウス。スポーツと社交という一見相反する両局面を兼ね備えた特等のコンドミニアムなのです。

私も販売初日、一目ぼれの物件に遭遇し、思わず購入予約しました。皆さんも私に続いて、ぜひガーデンタワー2をお買い求めください。


gaiyou


 階

間取り(名称)

ベッドルーム

戸数

床面積

販売価格(税抜き)

車庫

SUNROOM

POOL

5-36F

1ベッドルーム

1

43戸

69㎡

995~1202万ペソ

1

なし

なし

5-36F

スペシャル1ベッド

1

62戸

71㎡

1132~1475万ペソ

1

5.5㎡

なし

5-45F

2ベッドルームA

2

88戸

130㎡

1850~2879万ペソ

1

7㎡

なし

5-45F

2ベッドルームB & C

2

65戸

129~141㎡

2

8 or 9㎡

なし

18-32F

3ベッドルーム

3

19戸

193㎡

3265~3447万ペソ

3

18㎡

なし

46-58F

スカイフラット

3

52戸

198㎡

3559~3945万ペソ

3

20㎡

なし

3F

パークビリャ

4

1戸

381㎡

未公表

3

8㎡

75㎡プールデッキ

3F

グランドパークビリャ

4

1戸

466㎡

未公表

4

21㎡

337㎡プールデッキ

59F

スカイビリャ

4

2戸

386㎡

未公表

3

8㎡

66㎡プールデッキ

60F

グランドスカイビリャ

4

1戸

621㎡

未公表

4

30㎡

248㎡プールデッキ




                お勧めのお部屋のご紹介


■11階G 1BR  69㎡+車庫1  税抜価格11,219,000ペソ
眺望:南西方向 サンロレンソビレッジ

 単身者やご夫婦にはこの広さで十分です。賃貸投資に最適です。

 なかでも、スカイガーデンのすぐ隣、この1ベッドルームユニットはお勧めです。




■33階F 1BR  71㎡+5㎡バルコニー+車庫1  税抜価格13,699,000ペソ
眺望:南西・南東サンロレンソビレッジ

■16階F 1BR  71㎡+5㎡バルコニー+車庫1  税抜価格13,172,000ペソ 眺望:南西・南東サンロレンソビレッジ

  やはり単身者またはご夫婦で。バルコニー必須の方に。角部屋の上、共有スカイガーデン隣で高付加価値。






■42階D 2BR  128㎡+9㎡スカイルーム+車庫1  税抜価格25,173,000ペソ 
眺望:
東向き ボニファッショ

 外国暮らしはゆったり広々でないとというあなたに。2ベッドルームサンルーム付のヘルシーなお部屋。

 玄関右隣にスカイガーデンの付加価値付です。




■42階E 3BR  140㎡+9㎡スカイルーム+車庫2  税抜価格28,761,000ペソ
眺望:
南西・南東サンロレンソビレッジ

 同じく玄関左隣にスカイガーデン付です。


■42階F 2BR 130㎡+7㎡スカイルーム+車庫2  税抜価格24,652,000ペソ
眺望:
南西南東サンロレンソビレッジ

■16階H 2BR 130㎡+7㎡スカイルーム+車庫2  税抜価格20,893,000ペソ
眺望:
南西南東サンロレンソビレッジ




■36階G 3BR 130㎡+7㎡スカイルーム+車庫2  税抜価格34,474,000ペソ
眺望:
南西南東サンロレンソビレッジ


■57階D 4BR 193㎡+19㎡スカイルーム+車庫2  税抜価格39,264,000ペソ
眺望:
東・南西・南東

 スカイフラット。 玄関左隣にスカイガーデン。


■59階B 4BR 386㎡+8㎡スカイルーム+車庫3  価格未公表
眺望:
東・南西・南東

  スカイビリャ。書斎付。専用プールと広々としたプールデッキが特徴です。


 


お支払いの方法



肝心のお支払いです。アヤラでは、いくつかの支払いのスキームを用意しております。当社の仲介手数料は10万円です。



1.  95%-5% 10%割引

  ●予約金20万ペソ

  ●95%を30日後に一括払い

  ●残金5%を365日後に支払い


2.  20%(2)-30%(71)-40%(4)-10%払い

  ●予約金20万ペソ

  ●中間金1(20%)を30日後から2ヶ月間、2回払い

  ●中間金2(30%)を90日目から71ヶ月間、月額均等払い

  ●ボーナス払い(40%)を毎年1回、計4回払い

  ●残金(10%)を中間金3支払い完了から30日後に一括払い



3.  10%-10%(30)-80%払い

  ●予約金20万ペソ

  ●頭金(10%)を30日後に一括払い

  ●中間金(10%)を60日後に30ヶ月間、月額均等払い

  ●残金(80%)を中間金支払い完了から30日後に一括払い



4.  20%(2)-80%(74)払いA

  ●予約金20万ペソ

  ●頭金20%を30日後から2ヶ月間、2回分割払い

  ●残金80%を2020年4月まで、74ヶ月間、月額均等払い

  ●車庫代金を2020年4月に一括払い



5.  20%-80%(74)払いB

  ●予約金20万ペソ

  ●頭金20%を30日後に一括払い

  ●残金80%を2020年4月まで、74ヶ月間、月額均等払い

  ●車庫代金を2020年4月に一括払い


HONOBONO不動産㈱のご紹介

弊社は、マニラ日本人会・日本人商工会議所の会員で、前身から数えて約15年不動産仲介業を営んでいます。現在事務所のあるVGP CENTER (前名称MANILA BANK BLDG.)に入居して13年になります。元々、賃貸仲介をメーンにしていて、HONOBONO 社になってから売買にも力を入れるようになり、アヤラ・プリミアでは5期連続、その他、アルベオ社やイートン、メガワールドなど各大手開発業者からNo.仲介業者として幾多の賞を受賞しています。また物件の内装・改築など、不動産に掛かるワンストップオフィスです。



e-mail: yara@asahi.ph


電話 (+632) 811-5555

携帯 (+63918)-811-5555 (Yara)

テーマ : フィリピン - ジャンル : 海外情報

| 前売りプリセール コンドミ Pre-sale Condo | |


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。